Im fortgeschrittenen Alter stellt sich Immobilienbesitzern eine Frage: Was geschieht in Zukunft mit dem Eigenheim? Wer Kinder hat, die an der Immobilie Interesse haben, möchte ihnen vielleicht das Haus überlassen. Ist das nicht der Fall, erscheint ein Verkauf sinnvoll. Aber deshalb gleich das Zuhause aufgeben? Das sogenannte Nießbrauchrecht kann in beiden Fällen geschickt ausgenutzt werden und finanzielle Vorteile bringen.
Wie funktioniert das Nießbrauchrecht bei Immobilien?
Wer eine Immobilie verkauft oder verschenkt, verliert normalerweise alle Rechte daran. Das sogenannte Nießbrauchrecht bildet hier eine Ausnahme. Es kann bei Verkauf oder Schenkung im Grundbuch für eine oder mehrere Personen eingetragen werden. Meist geschieht das auf Lebenszeit. Wer das Nießbrauchrecht innehat, besitzt die Immobilie zwar nicht mehr, kann sie aber wie gewohnt selbst nutzen oder sogar finanziell von ihr profitieren, beispielsweise durch Mieteinnahmen. Das unterscheidet den Nießbrauch vom Wohnrecht, welches keine Einnahmen für den Begünstigten vorsieht.
Nießbrauch bringt verschiedene Vorteile. Bei Verkauf oder Schenkung im Alter ist das Bleiben im gewohnten Zuhause weiterhin gesichert. Lässt das Alter das Leben dort nicht mehr zu und es steht beispielsweise der Umzug in ein Pflegeheim an, kann die Immobilie vom Nießbraucher vermietet werden und so zur Pflegefinanzierung beitragen. Wer sich zum Verkauf von Haus oder Wohnung an spezielle Anbieter entschließt, kann die Verkaufssumme in Form von Rentenzahlungen erhalten und so die finanzielle Situation im Alter verbessern. Hier spricht man von einer sogenannten Immobilienverrentung. Auch steuerlich kann die Vereinbarung eines Nießbrauchs vorteilhaft sein.
Auswirkung von Nießbrauch auf die Steuer
Nießbrauch kann vor für den neuen Eigentümer der Immobilie steuerliche Vorteile bringen. Überschreitet bei einer Schenkung der Immobilienwert den Steuerfreibetrag, fällt Schenkungssteuer an. Beim Verkauf wird die Grunderwerbssteuer fällig. Durch die Eintragung eines Nießbrauchrechts verringert sich aber der Wert der Immobilie für den neuen Eigentümer und damit auch der zu versteuernde Betrag. Mit einer entsprechenden Formel und aktuellen Tabellen lässt sich die finanzielle Auswirkung und Wert des Nießbrauchs berechnen. Das Portal IMMO.info stellt Tabellen und einen kostenfreien Rechner zur Verfügung, mit dem Immobilieneigentümer den Nießbrauch berechnen können.
Auch auf die Erbschaftssteuer kann sich ein Nießbrauch in bestimmten Fällen positiv auswirken. Das ist etwa der Fall, wenn der Ehemann verstirbt, seine Immobilien dem Sohn vererbt, seiner verbliebenen Frau aber ein Nießbrauchrecht einräumt. Auch hier verringert der Nießbrauch den Immobilienwert und somit den für die Erbschaftssteuer relevanten Betrag. In allen Fällen ist zu beachten: Mit Einverständnis des Nießbrauchers kann ein Nießbrauchrecht vorzeitig aus dem Grundbuch gelöscht werden. Das erhöht die potenzielle Wertschöpfung für den Besitzer der Immobilie wieder und kann steuerlich relevant sein.
Handelt es sich um einen entgeltlichen Nießbrauch, bei dem der Immobilieneigentümer Entgelte vom Nießbraucher erhält, gelten diese als Mieteinkünfte und müssen durch den Eigentümer versteuert werden.
Tritt der Nießbraucher als Vermieter auf, sind auch dessen Einnahmen steuerpflichtig. Ein lebenslanges Nießbrauchrecht erlischt erst mit dem Ableben aller eingetragenen Nießbraucher, falls es nicht vorzeitig einvernehmlich gelöscht wurde. Erst dann geht das vollständige Nutzungsrecht an den Immobilieneigentümer über.
Stirbt letzterer innerhalb der Nießbrauch-Zeit, wirkt sich das nicht auf das Nießbrauchrecht aus. In diesem Fall tritt der Erbe des Eigentümers als Rechtsnachfolger automatisch in die Vereinbarung ein. Nießbrauch kann ein sehr hilfreiches Rechtsinstrument sein. Interessenten sollten sich aber vorab gründlich über Voraussetzungen und Auswirkungen informieren und gegebenenfalls die vertragliche Ausgestaltung gewissenhaft prüfen.
